– 집합건물 하자

(1) 하자보수 관련 소송

• 하자보수보증금청구소송 : 입주자대표회의 ⇨ 보증보험회사 (사용검사 후 하자에 국한)
• 하자보수에 갈음하는 손해배상청구소송 : 구분소유자(소송 편의상 입주자대표회의에 채권양도) ⇨ 사업주체
• 보증금청구소송과 손해배상청구소송의 병행제기

(2) 하자의 내용

• 주택법상 하자(사용검사 후 하자) : 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등 기능상, 미관상, 안전상 하자
• 사용검사 전 하자(미시공, 변경시공, 설계상 하자)
• 분양팸플릿, 모델하우스와 달리 시공된 하자

(3) 주택법상 하자담보 책임기간(1,2,3,5,10년) : 책임기간 내에 해당 하자의 발생 입증

(4) 소멸시효 및 제척기간

• 하자보수보증금청구권의 소멸시효 – 보험회사(서울보증, 대한주택보증, 건설공제조합)에 따라 상이함 (대한주택보증의 경우 보증사고 발생일로부터 5년)
• 손해배상청구권의 소멸시효는 하자 발생일로부터 10년, 권리행사기간(제척기간)은 부동산 인도일로부터 10년

(5) 하자보수 비용의 산정 : 감정(기준시점 – 통상 소제기시점)

– 집합건물 관리

(1) 입주자대표회의의 구성과 운영

(2) 관리주체의 업무 및 책임

(3) 관리비 산정 및 부과

(4) 공사 및 용역 계약 체결

(5) 횡령, 배임 등 형사문제

– 관련 분쟁

• 분양전환가격 관련 부당이득반환청구 소송
• 임대료 인상 관련 소송

– 분양전환가격 관련 부당이득반환청구 소송

(1) 산정기준

• 분양전환가격 = (건설원가 + 감정평가금액) / 2
• 건설원가 = 최초 입주자모집당시의 주택가격 + 자기자금이자 – 감가상각비
• 최초 입주자모집당시의 주택가격 = 건축비 + 택지비
• 자기자금이자 = (최초 입주자모집당시의 주택가격 – 국민주택기금 융자금 – 상호전환전 임대보증금) x 이자율 x 임대기간

(2) 대법원 판례

• 건축비 = 실제 건축비
• 택지비=: 공공택지인 경우 택지개발업무처리지침상의 택지공급가격기준에 의한 공급가격(통상 조성원가의 80%)

(3) 쟁점 : 실제 투입된 건축비와 택지비를 상회하여 산정된 분양전환가격은 강행규정 위배로서 무효이고, 따라서 초과부분은 부당이득에 해당함.